Agents immobiliers, promoteurs notaires ont en
Agents immobiliers, promoteurs notaires ont en commun qu’ils vivent des transactions immobilières. Plus le nombre et le prix des transactions augmentent plus ils gagnent d’argent. Ce sont avec les banques, les seuls gagnants de la bulle immobilière.
Paradoxalement, ce sont ceux qui ont un intérêt direct à la hausse des prix qui publient les statistiques sur l’évolution du prix du marché (Indice des prix de la FNAIM, indice des prix de Laforêt immobilier, indice Century21, indice des prix des notaires).
Même ma boulangère n’aurait, par exemple, pas l’idée de confier à une société cotée la détermination et la publication de son propre cours de bourse !
Tous ces indices ont pour particularité d’aboutir à des résultats tous différents et d’être calculés à partir d’échantillons de transactions « réputées représentatifs» choisis discrétionnairement selon des traitements statistiques et des pondérations non transparents.
Plus inquiétant, les Notaires qui ont pourtant obligatoirement connaissance de toutes les transactions immobilières réalisées émettent des indices d’évolution de prix reposant sur seulement 60% des transactions et de plus, leurs méthodes de retraitement statistiques changent régulièrement ce qui rend difficile toute comparaison !
Encore plus étonnant, à l’ère de l’informatique, les notaires émettent des chiffres (évolution des prix, nombre de transactions) qui sont indiqués comme encore « provisoires » plus d’un an après leurs publications !
Bilan : suite au krach immobilier de 1991, les notaires ne verront toujours pas de crise dans leurs publications deux ans après, comprenne qui pourra ! Le président de la chambre IDF des notaires déclarait : "C'est à n'y rien comprendre, on n'en croit pas ses yeux, ça n'a pas baissé !" (Effectivement on croit rêver !!)
Entre le décalage dans le temps de leurs statistiques, leur changement de méthodologie de l'année qui tombât à point, consistant à "pondérer" certaines données etc, les statistiques « officielles » ne montraient pas la moindre baisse. Pourtant sur le terrain c'était autre chose, et les moins values étaient par contre elles bien réelles.
Ainsi, alors que les sommes en jeux dans l’immobilier sont colossaux, il n’existe pas, comme au Royaume-Uni (Hometracks), un organisme indépendant susceptible de fournir à tout moment des chiffres fiables sur l’évolution des prix et le nombre de transactions.
A cette opacité de l’information sur le marché immobilier s’ajoute des actions de pur lobbying.
Par exemple, la FNAIM communique aux médias plusieurs dossiers de presse par an (accessibles sur Internet) qui sont alors reproduits à l’identique sans aucune autre forme de vérification ou d’analyses critiques par ces derniers. Les médias vous annonce alors joyeusement de concert que « les prix ont encore progressé de 15% cette année » sans indiquer ni le volume des transactions, ni l’évolution de l’offre de biens sur le marché (+ 40% en un an !).
Or, le nombre des transactions et l’évolution de l’offre, sont les seuls éléments qui permettent de connaître l’état réel du marché. De même les modalités de calcul de ces chiffres ne sont jamais indiquées, or il s’agit en fait de moyenne de prix sur une année glissante.
Ainsi, lorsqu’on vous annonce en juillet 2005 que les prix ont progressé de 15% en 2005, il ne s’agit pas d’une hausse de 15% depuis le 1er janvier 2005 mais entre juillet 2004 et juillet 2005 ! L’exemple de l’évolution des prix au Royaume-Uni est sur ce point parlant : les prix sont en baisse dans ce pays depuis 14 mois consécutifs, mais l’indice d’évolution des prix n’est devenu négatif qu’après 12 mois (-3.6% en septembre 2005)!
Les acheteurs britanniques d’il y a 6 mois, qui sont passés à l’acte en prenant connaissance d’une hausse des prix (annualisée) qui était encore de +8%, vont sans doute apprendre plus vite que les autres comment des statistiques sont aisément manipulables.
"Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées".
Winston Churchill
